НИЧТО НЕ ПРЕДВЕЩАЛО?

 

Злосчастные коттеджи, которые теперь могут пойти под снос, построил Гумер Галлямов — предприниматель, типичный представитель российского среднего класса из категории «сам себя сделал», который занимается малоэтажным строительством профессионально.

В 2011 году он взял кредит и выкупил 2 га земли на границе поселка Нагорный, что в пригороде Казани, у строительной фирмы «ФаРус» (работает под брендом «Тектоник»), чтобы построить здесь несколько двухэтажных коттеджей. Благо спрос на проживание в этом месте, по словам Галлямова, в последние годы стабильно высокий.

 

«Я в Нагорном родился и вырос, как и моя жена Лейсан, мы здесь всю жизнь живем, хотели для детей коттеджи построить, чтобы всем вместе жить. Поселок за последние 15 лет втрое разросся, воздух у нас тут такой чистый... И Казань рядом. Вложил в эту землю и дома все семейные накопления, еще и кредит взял...» — вздыхает наш собеседник на фоне свежепостроенных кирпичных домов, которые того гляди попадут под экскаватор.

 

В изложении Галлямова история выглядит почти детективом: по его логике, чиновники и КАПО заманили его в ловушку, до последнего держа в неведении по поводу возможных осложнений. По его словам, в момент приобретения земли проблем ничто не предвещало. Обратившись в управление архитектуры и градостроительства исполкома Казани, Галлямов получил ожидаемый ответ, что участок относится к категории земель сельхозназначения. Каких-либо иных ограничений и обременений, накладываемых на данную территорию, исполком в своем ответе не привел.

 

Далее Галлямов обратился в комиссию по землепользованию и застройке исполкома с просьбой перевести участок в категорию индивидуальной и малоэтажной застройки Ж2, продлив таким образом улицу Зеленую. Все шло как по маслу: уже в феврале 2012 года состоялись публичные слушания по данному вопросу, в марте на заседании комиссии предложение о перезонировании было предложено принять. Наконец, 19 апреля решением Казгордумы ходатайство было полностью удовлетворено.

 

Галлямов сразу отправил повторный запрос в исполком, и ему на этот раз подтвердили, что участок находится в категории земель Ж2, подробно расписали виды и параметры объектов, которые могут быть построены на его земле. И вновь каких-либо ограничений и обременений, накладываемых на данную территорию, кроме дополнения, что часть этой земли попадает в границы перспективной (планируемой) транспортной развязки, исполком в своем ответе не привел.

 

Все требования, в частности, что высота объектов не может превышать 13 м, гражданина Галлямова вполне устроили, и он приступил к межеванию, подведению коммуникаций, а затем и строительству домов. Строили все лето.

 

«Хотел сначала четыре дома оставить для своей семьи, затем, когда проценты по кредиту стали «кусаться», решил два дома продать. Остальные земельные участки (после размежевания — ред.) продал под застройку будущим соседям», — рассказывает Галлямов.

 

КАПО НАЧИНАЕТ КОВРОВУЮ БОМБАРДИРОВКУ

 

Второй акт коттеджной драмы начался в декабре 2012 года. Когда новые хозяева уже начали обживать свои дома, в Советский районный суд в отношении Галлямова поступило исковое заявление от лица исполкома Казани.

 

Истец требовал признать действия ответчика по строительству коттеджей незаконными, сами объекты — самовольными постройками и обязать ответчика их снести в течение месяца. Одновременно аналогичные иски поступили в отношении 6 других собственников новых домов, проживающих в Новой Сосновке в конце улицы Залесной. При этом под снос попадали 6 готовых домов и 4 фундамента.

 

Как позже выяснилось, «бучу» подняло КАПО им. Горбунова. Еще летом 2012 года, заметив развернувшееся строительство, предприятие обратилось с жалобой в Казанскую прокуратуру по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах РТ. Та инициировала проверку, в ходе которой данную местность вместе с КАПО проинспектировали представители исполкома, казанской транспортной прокуратуры, а также МУП «Центр подготовки исходной документации». По результатам проверки городским властям и пришлось обратиться в суд с требованием о сносе.

 

«В ходе проверки установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами №16:16:120601:2049, 16:16:120601:2047 расположены в зоне аварийной площадки КАПО имени Горбунова, а также в зоне полетов экспериментальной авиации», — говорится в исковом заявлении исполкома к Галлямову.

 

«40 лет здесь живу, ни разу не слышал о том, что здесь проходит какая-то зона аварийной посадки самолетов! И никто — ни исполком, ни кадастровая палата, ни Росреестр по РТ — за все время, пока мы покупали, оформляли, межевали землю, подводили коммуникации и даже получали законные адреса, никто нам не сказал, что здесь нельзя строиться!» — восклицает Галлямов.

 

ИСПОЛКОМ: «А ВЕДЬ МЫ ПРЕДУПРЕЖДАЛИ!»

 

По  словам Галлямова, тема самолетов (даже не самой опасной зоны) прозвучала лишь один раз — на публичных слушаниях по изменению вида разрешенного использования участка в феврале 2012 года.

 

«Мне сказали, что над этой территорией летают самолеты КАПО, поэтому, мол, будет шумно. И предупредили, что больше двух этажей строить нельзя. Я и не собирался (все коттеджи двухэтажные — ред.). О том, что там вообще запрещено строить, мне никто не сказал, как и то, что строительство возможно при согласовании с руководством аэродромов», — повторяет собственник ставшей опальной земли. 

 

Однако тут его показания расходятся со сведениями исполкома. Как утверждается в официальном комментарии, предоставленном газете «БИЗНЕС Online», на публичных слушаниях, которые проводил заместитель руководителя УАИГ Ренат Мустафин, все риски были четко проговорены. Подтверждение – протокол слушаний и аудиозапись, эксклюзивно предоставленная нашей газете. 

 

Вот стенограмма:

 

Мустафин:

- Человек, по-моему, знает об этой проблеме, у кого он покупал. Вы знаете же, да? Что там проблема есть по поводу… эта зона попадает в подлетную зону КАПО Горбунова.

 

Галлямов:

- Слышал…

 

Мустафин:

- Аварийная посадка там самолетов. У них там по проекту предусмотрена аварийная посадка самолетов.

 

Галлямов:

- Она чуть правее.

 

Мустафин:

- Нет.

 

Галлямов:

- Именно по этому участку?

 

Мустафин:

- Здесь они попадают в край этого участка, то есть она в теле получается. Поэтому вам просто рекомендация, чтобы вы знали об этом.

 

Галлямов:

- Ну я, как местный житель, <…> с глиссадой самолетов, я 30 лет там живу <…> она если с этой стороны смотреть, дома практически…

 

Мустафин:

- Нет, мы об этом тоже знаем, <…> тоже знаем. Есть проект, который нарисовали в КАПО, и вот площадка ваша, вот эта вот (показывает), ваш участок тоже входит в ту зону аварийной посадки этих самолетов. Я поэтому говорю, вы об этом должны знать. Мы вас тоже как бы об этом в известность ставим. Потому что из-за того, что такая ситуация была, там намерения тогдашнего «Тектоника» были опротестованы прокурором в судебном порядке, а разрешения, выданные Высокогорским районом, были отменены. Хочу, чтобы вы об этом знали. Запретить мы не можем.

 

Однако возникает вопрос: почему, имея такие сведения, УАиГ не представил их Галлямову письменно, ограничившись «разговорным жанром»? Как говорится в комментарии исполкома, официальное письмо КАПО с информацией о расположении площадки для аварийной посадки самолетов, где запрещено любое строительство, само управление получило лишь 29 октября. До этого момента сведения о «запретной зоне» носили неофициальный характер и не могли служить основанием для отказа собственнику участка. Получается, так и родилась эта половинчатая позиция: «Запретить не можем, но предупреждаем».

 

При этом в исполкоме не отрицают, что на территории «запретной зоны» имеется еще несколько десятков объектов капитального строительства», а значит, в последствии их может ждать та же судьба.

 

«ТЕКТОНИК»: ПУСТЬ КАПО ВЫКУПАЕТ У НАС ЗЕМЛЮ

 

Кто точно был в курсе возможных проблем с участком, так это упомянутая в ходе слушаний компания «Тектоник» (ООО «Строительная компания «ФаРус»), которая продала Галлямову участок. Это довольно известная в Казани строительная фирма. Среди ее объектов, например, бизнес-центр на ул. Ершова, 29, 4-этажный шейпинг-клуб «Гранур» по ул. Адоратского, 8А, 22-подъездный дом на ул. Фучика, 82, с развлекательным клубом «Зилант» и так далее.

 

Про спорные территории на официальном сайте компании гордо сообщается:

 

«Один из перспективных, приоритетных проектов на ближайшее будущее – это застройка микрорайона «Новое Царицыно». Идет освоение земельного участка площадью 47,6 гектара, отведенного под строительство жилого городка».

 

Для «Тектоника» претензии КАПО к коттеджам Галлямова, должно быть, выглядят как дежавю. Изначально, когда земля находилась еще на территории Высокогорского района, компания уже получала разрешение на застройку этой территории, но авиастроители через суд добились его отмены. 

 

Тем не менее гендиректор ООО «ФаРус» Рустем Юнусов, комментируя «БИЗНЕС Online» свое видение данной ситуации, заявил, что компания не оставляет надежды разрешить ситуацию в свою пользу:

 

«Мы сейчас ведем согласовательную работу с КАПО, которые почему-то решили, что именно там должны падать их самолеты. Естественно, такая ситуация нас не может устраивать, поскольку мы планируем там коттеджную застройку, получили техусловия и постепенно их выполняем. Насколько я знаю, в суде собственникам коттеджей продемонстрировали карту, на которой в красную зону, якобы для аварийной посадки воздушных судов, входит большая часть Нагорного, Новосафроновский и другие поселки! Но это нигде не закреплено, кроме как на карте КАПО, которое, в принципе, никак это дело не могут решать, — возмущается строитель. — Никаким нормативным документом не подтверждено закрепление данной территории за КАПО. Хотя они считают, что весь поселок в зоне аварийной посадки, но, видимо, рассуждают так: те дома, которые давно построены, ну ладно, не будем на них падать, но только чтобы больше ничего нового не возникло, тут рядом мы будем падать! А почему тогда не на кремль, к примеру?

 

Земли здесь изначально покупались нами как участок под малоэтажное жилищное строительство. Так и написано в кадастровом паспорте, и все 9 лет, что мы этой землей владеем, мы исправно платим за нее налоги как за территорию под жилищную застройку.

 

В 2008 году эта земля вошла в границы территории Казани, там уже свои регламенты. КАПО зацепились за норму, по которой все постройки в 10-километровой зоне от аэропорта должны возводиться по согласованию с руководством аэропорта. В принципе, они должны сказать: мешает или не мешает самолетам данный объект. Мы сейчас ждем от КАПО ответа любого: при отрицательном ответе мы будем либо заставлять их выкупать эту землю по той кадастровой стоимости, на основании которой мы платим налоги, либо они должны согласовать возможность застройки. Третьего не дано».

 

Кроме того, Юнусов сообщил, что они заказали экспертизу у авиационной фирмы, которая оказывает подобные услуги по всей России, в том числе компания рассчитывала параметры взлетно-посадочной полосы МА Казань.

 

— Они провели исследование и пришли к заключению, что на указанном земельном участке возможны строения, не превышающие 15 метров в высоту. Строения ниже этого уровня ни на какую безопасность полетов не влияют в принципе. Но теперь в КАПО заявляют, что эти постройки будут мешать самолетам, если не летать, так падать там. Завод просто решил, что это их земля. Ну, пусть покупают тогда ее и используют, сколько угодно! У нас при покупке данной земли не было никаких ограничений ни в кадастре, ни в регпалате.

 

Отметим, что сам «Тектоник» застраивать спорную территорию, в отличие от Галлямовых, не торопится.

 

КАПО: В ЭКСТРЕМАЛЬНОЙ СИТУАЦИИ ВСЕ ЭКИПАЖИ ПО ИНСТРУКЦИИ ОБЯЗАНЫ САДИТЬСЯ НА ЭТИ ПЛОЩАДКИ

 

Свои разъяснения по данной ситуации «БИЗНЕС Online» дала пресс-служба КАПО им. Горбунова. Там подчеркнули, что аэродром экспериментальной авиации Казань-Борисоглебское действующий, а значит, любое строительство на прилегающей территории, по закону, должно быть согласовано с собственником, то есть с авиапредприятием.

 

Для Борисоглебского, как для любого аэродрома, в соответствии с Воздушным кодексом РФ и федеральными авиационными правилами, разработана инструкция по производству полетов. Согласно этой инструкции, все экипажи самолетов в экстремальных ситуациях обязаны «выруливать» на специально предусмотренные площадки. Всего их три, и на одной из них как раз и расположились коттеджи Галлямова. На ключевой вопрос: а кто утвердил эту инструкцию, помимо самого КАПО, ответ простой: министерство транспорта РФ.

 

В целом, говорится в комментарии КАПО, аварийные площадки не застроены, кроме отдельных самовольных построек, которые возведены без согласования с руководством аэродрома и получения разрешения на строительство.

 

«Необходимо предотвратить несанкционированную застройку, создающую угрозу полетов ВС», — резюмируют на авиапредприятии.

 

«СТРОИТЕЛЬСТВО ВОЗМОЖНО ПРИ СОГЛАСОВАНИИ С КОМАНДОВАНИЕМ ВВС И ПВО»

 

Как рассказал «БИЗНЕС  Online» Галлямов, в 2013 году эксперты межведомственного центра АНУ «Крылья Родины» провели аэронавигационное исследование данной территории, на предмет того, действительно ли коттеджи, уже построенные и только запланированные к постройке в этом районе, каким-либо образом помешают функционированию зоны аварийной посадки.

 

Заключение по итогам исследования гласит, что  «объект не будет являться критическим препятствием и его размещение не окажет влияния на структуру воздушного пространства и безопасность полетов авиации».

 

Вместе с тем в экспертном заключении говорится, что «размещение объекта возможно после согласования» с четырьмя должностными лицами, а именно: со старшим авиационным начальником (собственником) аэродрома Казань, со старшим авиационным начальником (собственником) аэродрома Казань-Борисоглебское, аналогичным  начальником аэродрома Казань-Юдино, а также – ни больше, ни меньше – с командованием ВВС и ПВО Центрального военного округа (Екатеринбург)». Так что и здесь Галлямову и «Тектонику» вряд ли что светит.

 

ПРОКУРАТУРА: ГРАНИЦ ПРИАЭРОДРОМНЫХ ЗОН НЕТ НИ У ОДНОГО АЭРОДРОМА РЕСПУБЛИКИ

 

После трагических событий в казанском аэропорту высказаться по данной ситуации решила и прокуратура РТ, хранившая до этого молчание. Ведомство распространило официальное заявление, в котором полностью подтверждает правомерность позиции КАПО:

 

«В ходе проверки, проведенной прокуратурой Республики Татарстан, выявлены факты несанкционированной застройки зоны аварийной посадки воздушных судов аэродрома Казань-Борисоглебское, расположенного вблизи жилого массива Новая Сосновка. Между тем такая несанкционированная застройка оказывает негативное влияние на безопасность полетов». Кроме того, здесь же подтверждается, что никакое строительство на приаэродромной территории невозможно без согласования со старшим авиационным начальником аэродрома.

 

Однако с другой стороны, прокуратура отмечает, что данная зона какими-либо нормативными документами не установлена. А по идее такое решение должно приниматься органом государственной власти или местного самоуправления с последующим внесением сведений в кадастр.

 

«Прокурорская проверка показала, что и по другим аэродромам республики границы зон с особыми условиями использования территорий не определены, сведения по ним в государственный кадастр недвижимости не внесены», — делает неутешительный вывод надзорное ведомство, настоятельно рекомендуя республиканским властям все-таки закрепить зоны с особыми условиями использования территорий, чтобы исключить незаконную постройку.

 

СТОРОНА ЗАЩИТЫ: ЕДИНСТВЕННЫЙ, КТО УТВЕРЖДАЕТ, ЧТО ТАМ ЕСТЬ КАКАЯ-ТО ЗОНА, – ЭТО КАПО! 

 

Именно на отсутствие фиксации запретной зоны в органах местной и республиканской власти акцентирует внимание в суде сторона собственников коттеджей:

 

- Доказательств, что дома нарушают какие-либо градостроительные нормы и что там действительно есть определенная авиационная зона ограничения застройки, в материалах дела нет. О том, что в Советском районе Казани есть зона аварийной посадки воздушных судов, в исходных документах управление архитектуры и градостроительства исполкома Казани, а так же в государственном кадастре недвижимости не сказано. Нормативно-правовой документ, утверждающий границы такой зоны, отсутствует в принципе. Ограничений, фактически по документам нигде нет: ни в кадастровой палате, ни в росреестре по РТ, ни в КЗИО, — возмущается адвокат Раиля Сагитзянова, представляющая в суде интересы домовладельцев.

 

По ее словам, единственная сторона, которая утверждает, что на территории Нагорного есть какая-то зона «аварийной посадки воздушных судов» (данного термина нет в действующем законодательстве!) — это КАПО им. Горбунова.

 

«Хотя у них полномочий по утверждению использования земельных участков нет. КАПО не может диктовать жителям, где можно строиться, а где сносить их частные дома», — подчеркивает Сагитзянова.

 

У истца есть и другой аргумент: дома возведены без разрешения на строительство. Но он, по мнению Сагитзяновой, не выдерживает критики, поскольку действия собственников коттеджей в данном случае попадают под нормы «дачной амнистии», которая вплоть до 2015 года позволяет узаконивать индивидуальное жилье в упрощенном порядке. В частности, как раз без разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. 

 

СУДЫ ПРОИГРАНЫ, ОСТАЛОСЬ ПИСАТЬ ПИСЬМА

 

Тем не менее суды трех инстанций сочли доводы истца более вескими, причем вынесли решение против Галлямова в достаточно жестких формулировках. В частности, в апелляционном определении сказано, что «суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спорные строения, возведенные ответчиком с грубым нарушением градостроительного законодательства, являются самовольными постройками, сохранение которых нарушает права и законные интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан».

 

Как сообщила Сагитзянова, у собственников коттеджей в Новой Сосновке осталась последняя инстанция — это Верховный суд РФ, который в порядке надзора может пересмотреть судебные акты, принятые ранее. Жители также могут обратиться к уполномоченному по правам человека РФ по РТ и Европейский суд по правам человека.

 

Слабым, но все-таки утешением служит то, что позицию Галлямова поддержали в татарстанском управлении росреестра. Сейчас в Самаре рассматривается его апелляция (с привлечением Галлямова как третьего лицо) на решение Арбитражного суда РТ от 12.08.2013 о переводе участка из категории Ж2 обратно в категорию сельхозземель.

 

Кроме того, на днях граждане направили открытое коллективное письмо президенту РТ Рустаму Минниханову и прокурору РТИлдусу Нафикову. «Под угрозой сноса более 300 частных домов. Семьи с малолетними детьми остаются на улице. Помогите в решении этого вопроса!» — говорится в обращении.

 

Пока дома стоят — судом предписано собственнику снести постройки за свой счет. Но очевидно, что при неизменности судебного решения это вопрос времени.

 

«ГАЛЛЯМОВУ СТОИТ ОБРАТИТЬСЯ С ПРЕТЕНЗИЯМИ К «ФАРУСУ»

 

Газета «БИЗНЕС Online» попросила проанализировать материалы дела юристов. По их мнению, закон действительно не на стороне Галлямова и их соседей. Но у него еще есть возможность взыскать ущерб с продавца земельного участка. Совет остальным застройщикам коттеджей: тщательно проверять участок, выбранный для приобретения, на предмет возможных ограничений.

 

Валерий Ларягин — руководитель практики юридического агентства ЮНЭКС:

 

— В данном случае представляется, не совсем корректно говорить о том, что гражданин Галлямов является собственником земли, подпадающей под категорию Ж2. Как указано в решении Советского районного суда Казани, гражданин Галлямов обратился в горисполком с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков. Однако процедура изменения вида разрешенного использования данных земельных участков с категории «для сельскохозяйственного производства» на «индивидуальное жилищное строительство» до конца не была доведена. Несмотря на то, что Казгордумой было принято решение об увеличении зоны земель под категорию Ж2, исполкомом Казани решение об изменении вида разрешенного использования, как это установлено в градостроительном уставе Казани, не принималось.

 

Наряду с этим решением Арбитражного суда РТ разрешение на строительство двух-, трехэтажных индивидуальных жилых домов, полученное ООО «Строительная фирма «ФаРус», у которой Галлямов приобрел земельные участки, признано недействительным. По причине того, что земельный участок, указанный в оспариваемом решении, находится на осевой линии зоны взлета и посадки аэродрома, рядом с дальнеприводным радиомаяком (ДПРМ-292)., застройка данной территории оказывает влияние на безопасность полетов и может привести к авиакатастрофе воздушного судна, и отразиться на жителях поселка. Поэтому Галлямову, возможно, стоит обратиться с претензиями в фирму, которая продала ему земельный участок, заведомо зная, что строить на нем ничего нельзя. Важно учесть и тот факт, что им не было получено согласие от руководства аэродрома на строительство коттеджей, как этого требует действующее законодательство.

 

Последние несколько лет муниципальные органы активировали работу по сносу самовольных построек, и построек, которые не соответствуют виду разрешенного использования земли. Одним из таких громких дел является дело о сносе построек в садовом обществе «Речник» в Московской области. В преобладающем большинстве случаев владельцы домов, которые снесли по решению суда, не имели разрешительной документации на их строительство. Поэтому, чтобы обезопасить себя, владельцу земельного участка или потенциальному его приобретателю следует обратиться в муниципальные органы, где они смогут получить информацию о том, смогут ли они построить какое-либо здание на данном земельном участке. Как правило, информация обо всех ограничениях на землепользование имеется в исполкоме Казани, и при обращении в установленном порядке Галлямов мог получить информацию о наличии планировочных ограничений в зоне предполагаемой застройки.

 

Андрей Генсен — директор департамента земельных и имущественных отношений ЗАО «Поволжский антикризисный институт» (ASG):

 

— На наш взгляд, здесь имеется нарушение закона господином Галлямовым, поскольку наличие норм о дачной амнистии не освобождает от обязанности получения разрешения на строительство, а лишь предоставляет право лицу, построившему жилой дом без разрешения на строительство, узаконить права на самовольную постройку в административном порядке.

 

При этом законодательство действительно позволяет до 01.01.2015 года зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом, созданный без разрешения на строительство и, соответственно, в отсутствие акта ввода дома в эксплуатацию. Но только в том случае, если дом был создан на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства. Между тем из предоставленной нам информации непонятно, был ли в установленном порядке присвоен земельному участку соответствующий вид. Нужно понимать, что изменение зоны с сельскохозяйственной на Ж2 не влечет за собой автоматическое изменение вида разрешенного использования участка. Более того, в зоне Ж2 предусмотрены и другие виды разрешенного использования участка.

 

В представленной ситуации не до конца понятна позиция исполкома Казани в этом вопросе, поскольку именно его решением была изменена территориальная зона с сельскохозяйственной на Ж2. И, соответственно, если исполкому было известно о наличии зоны аварийной посадки самолетов, то тогда возникает вопрос: почему Казгордума приняла решение о возможности установления зоны Ж2 в границах действия такого ограничения?

 

Считаю, что такие проблемы на сегодняшний день связаны с несовершенством законодательства, поскольку данные о зонах с какими-либо ограничениями должны вноситься в официальном порядке в сведения государственного кадастра недвижимости на основании актов исполнительных органов государственной власти либо актов органов местного самоуправления. Закон это предусматривает, однако подзаконных актов, четко регламентирующих такую процедуру, фактически нет. И в судебных спорах, если будет установлено, что имеются основания для существования таких зон (например, наличие в границах земельного участка газопровода, иных сетей имеющих охранные зоны, и тому подобное), даже в случае, если собственнику участка не было известно об этом, либо сведения о таких ограничениях отсутствовали в официальных источниках — то, к сожалению, судебная практика складывается не в пользу собственников таких участков.

 

Чтобы обезопасить себя от таких сюрпризов, покупатель земли должен запрашивать все сведения об участке из официальных источников (ЕГРП, ГКН, управление архитектуры и так далее), а также требовать у продавца предоставления всех сведений об участке, вплоть до градостроительного плана, если он имеет намерение приобрести участок для строительства. По возможности лучше покупать участки у проверенных годами фирм, со сложившейся репутацией.