Совет директоров «Аэрофлота» одобрил вопрос покупки площадей в бизнес-центре «Арбат, 1», расположенном на одноименной улице в самом центре Москвы. Об этом РБК рассказали в авиакомпании.

Сравнение сценариев аренды и приобретения показывает, что при текущих рыночных условиях владение объектом снижает совокупные расходы в долгосрочном горизонте планирования и формирует материальный актив на балансе компании, пояснил представитель «Аэрофлота». Сделка, по его словам, также минимизирует операционные и юридические риски, связанные с окончанием арендных договоров и волатильностью ставок.

По словам двух консультантов на рынке офисной недвижимости, работавших с объектом, решение о покупке было связано в том числе с тем, что именно в этом комплексе уже долгое время располагается штаб-квартира компании. В течение этого года авиаперевозчик находился в переговорах по приобретению площадей в бизнес-центре, которые ранее занимал на условиях аренды, добавляют собеседники РБК. Финальных договоренностей ему удалось достичь в ноябре—декабре, уточняют они. Продавцом актива выступила структура Сбербанка, указывают консультанты.

В пресс-службе финансовой организации РБК пояснили, что 24 декабря был подписан договор купли-продажи данного объекта компании «Аэрофлот». Там же уточнили, что в сделку вошло 33,7 тыс. кв. м: речь идет об офисной части здания, которую авиаперевозчик арендует семь лет. Ранее банк в рамках процедуры банкротства АО «Сиракузы» получил этот объект и продал через конкурентную процедуру. Сделка состоялась на рыночных условиях, добавили в Сбербанке.

Что такое «Арбат, 1»

Строительством бизнес-центра на Арбате, чья общая площадь составляет 42,3 тыс. кв. м, еще в 2004 году начала заниматься «Альфа-Групп». Затем она продала проект нефтяной компании ТНК-BP, которая планировала разместить здесь свою штаб-квартиру. Но в 2011 году новым собственником комплекса стала группа ПСН, созданная бывшими владельцами Промсвязьбанка Дмитрием и Алексеем Ананьевыми. Эта компания долгое время считалась одним из крупнейших собственников коммерческой недвижимости в России. К примеру, в 2018 году ее годовой доход от аренды составлял $65 млн, по данным журнала Forbes. Кроме «Арбат, 1» ей в разные годы принадлежал деловой квартал «Новоспасский» на Дербеневской набережной, центр городской культуры «Правда», проекты жилых комплексов «Домашний», Sreda и другие объекты.

В 2018 году братья Ананьевы стали фигурантами дела о растрате имущества Промсвязьбанка. По версии следствия, за день до санации финансовой организации они вывели 57,3 млрд руб. и $505,6 млн. Активы банкиров в различных отраслях, включая и группу ПСН, были арестованы. После этого часть проектов компании сменили владельцев. К примеру, в 2018 году 0,6 га на 1-й улице Ямского Поля под строительство бизнес-центра у нее приобрел девелопер Stone. Достройкой жилого комплекса Sreda на Рязанском проспекте занимался «Аквилон», а завершением проекта «Домашний» на Донецкой улице — группа «Самолет».

Другие же структуры группы, в числе которых были ООО «МСНФ» и АО «Сиракузы», на чьем балансе находились «Новоспасский» и «Арбат, 1», проходили процедуру банкротства, свидетельствуют данные ЕФРСБ. В итоге оба объекта перешли на баланс структур Сбербанка: именно у финансовой организации они находились в залоге по заключенным ранее кредитным договорам.

Чем известен «Аэрофлот»

«Аэрофлот» — крупнейшая по размеру парка, выручке и числу перевезенных пассажиров авиатранспортная группа в России. Кроме одноименной головной авиакомпании (позиционирует себя как премиальный перевозчик) в ее состав входят перевозчики «Россия» и «Победа», специализирующаяся на техобслуживании и ремонте воздушных судов «Аэрофлот Техникс», производитель бортового питания «Аэромар» и другие организации.

На данный момент в парке группы 352 самолета, из которых 62 — широкофюзеляжные. В 2024 году группа впервые с начала специальной военной операции на Украине получила чистую прибыль — она составила 55 млрд руб. (годом ранее — убыток на 14 млрд руб.), скорректированная чистая прибыль составила 64,2 млрд руб. При этом за три квартала 2025 года скорректированная чистая прибыль группы упала до 24,5 млрд руб. (за тот же период 2024 года — 48,6 млрд руб.). За 11 месяцев 2025 года группа перевезла 51,3 млн пассажиров, что сопоставимо с показателями аналогичного периода 2024 года.

Об аренде площадей в «Арбат, 1» «Аэрофлот» договорился еще в 2018 году. Тогда авиакомпания сняла здесь порядка 18,4 тыс. кв. м, заключив договор сроком на пять лет. До этого момента ее штаб-квартира находилась в расположенном неподалеку бизнес-центре Midland Plaza на улице Арбат, 10. В него она заезжала на 7 тыс. кв. м в 2009 году.

В этом году авиаперевозчик рассматривал возможность снять в субаренду порядка 7,3 тыс. кв. м в Mercedes-Benz Plaza на Ленинградском проспекте, сообщали «Ведомости». По словам источников РБК, компания искала офис на непродолжительный срок в том числе для того, чтобы впоследствии провести необходимые работы в «Арбат, 1». Они также указывают, что достичь договоренностей на данном этапе сторонам не удалось.

Как оценивают сделку эксперты

Приобретение площадей в «Арбат, 1» могло обойтись «Аэрофлоту» примерно в 10,5–11 млрд руб., оценивает партнер NF Group Станислав Бибик. Директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости компании Ricci Дмитрий Антонов говорит о 16–18 млрд руб. Стоимость данных помещений может составлять порядка 350 тыс. руб. за 1 кв. м, указывает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее словам, новому собственнику может потребоваться и ремонт инженерного оборудования и общей отделки.

Решение о покупке опрошенные РБК консультанты связывают с несколькими факторами. Речь идет о статусном активе в одном из самых престижных деловых районов города, что важно для крупной публичной компании, указывает Бибик. Он также напоминает, что на рынке офисной недвижимости сохраняется дефицит качественного предложения для аренды, особенно в центре. Белова также говорит и о «небольшой альтернативе» для покупателей, которые ищут уже готовые и функционирующие здания в центре столицы. Вакантность здесь составляет около 3%, указывает она.